こんにちは。InvestHack運営委員会です。
今回は、不動産投資の現状や投資方法について解説しましょう🏠
不動産の場合、マンション・アパートなどを運用し、家賃収入を目的とするインカムゲインや売却して購入額と売却額の差で利益を出すのが目的のキャピタルゲインが最終的なゴールとなります😲
新型コロナウイルスの影響で、経済が行き詰っているように感じている人もいるでしょう。
ですが、実は都内の不動産はそれなりに新築物件が建設されている状況なのです！
つまり、不動産投資を行う場合は、今も増え続けている物件の中から自分の目的に合わせて運用する物件を選択することが大切になります。
また、投資用不動産購入に必要な住宅ローンにも焦点を当てなければなりません👀
収入やローンのことを考えると、年齢的には50歳までが限度です。
ローンを組める年数が短くなることに加えて、限度が85歳まででなので、50歳が限度と言われてもある程度納得してもらえるでしょう🤔
続いて運用例をみましょう！
35歳からスタートするのであれば、キャピタルゲインを得る機会は2回ほどです。
仮に、40歳であれば売却して現金にするか、インカムゲインのために持っておくなどの選択が可能です。
老後に合わせて投資用不動産にかかるローンを完済していくプランを立てて2棟・3棟を管理すれば、老後の心配もなくなるでしょう。
ここからは、簡単に種類ごとの不動産運用の傾向や特徴をみていきましょう。
🏢新築1棟
よほど入念な準備をしている人でない限り、いきなり新築1棟を建てられる人はいないでしょう💦
得られる利益的にも、地主でないと無理な金額になってしまうパターンが多くあるためです。
また、仮に土地まで購入することになれば利回りも少なくなってしまいます。
仮に1億円の物件だとすれば、土地代を含めてプラス3割ほど必要に…😲
新築1棟を用意して運用するのは、基本的に土地持ちや資産家であれば選択できる方法であることを知っておきましょう。
🏢中古1棟
中古1棟投資は、サラリーマン大家として目指したい運用方法です。
新築と同じように契約時に現金が不動産価格の3割ほど必要となるものの、新築一棟よりは割安であるため、利回り的にも運用しやすくなります✨
これまでの投資実績も多くみられるため、どのような運用であれば利益が得られるのか把握しやすい点がメリットといえます。
ただし物件によっては修繕費用など、新築物件では必要なかった費用が必要になることも…💦
安定性や実績は中古1棟による不動産投資ですが、早合点は禁物です！
🏠新築区分
新築区分とはマンションなどの一室の大家になることです。
相場より安く購入できれば運用の難易度が下がります。
仮に運用する場合は10年ほどにしてその後売却し、さらに条件のいい次の物件を選定していくことが1つのポイントです✨
また、相場より安く購入したい場合は「管理会社とのつながりを強くし、購入しやすくする・多棟持ちから買う」などの方法も想定されます。
一棟での投資用不動産購入よりも、人脈がより大切になる面もあります👫
🏠中古区分
中古区分の目安は築15年ほどの、相場より賃料が安価なものが運用に適しています。
賃料を新築よりは低めに設定できるので、インカムゲインによる収入が見込めるでしょう💰
ただし、賃料を一度決めてしまうと住人入れ代わりのタイミングでしか上げられません。
賃料の決定には慎重にならざるを得ないでしょう。
また、基本的には長く住んでいる人がいれば不動産価値として安くなりやすいものの、築30年であればローンを組みにくい傾向にあります。
遅くても築25年での売却が期限と言われている点は知っておきましょう。
それぞれの投資方法やメリット・デメリットにふれたうえで、いい物件情報は管理会社から購入金額などを聞くことを意識するとよいでしょう✨
ちなみに、購入金額はディベロッパーから買う場合は差が出ません。
仮に賃料が安価な場合は、リサーチ不足による賃料間違いであるケースもあるため、周辺物件の相場も知っておくことが大切です。
不動産投資は、人によって運用できる規模・範囲が異なってきます。
そのため「何が最も良い投資方法か？と聞かれたら新築も中古も良い。自分が運用できる不動産であれば何も問題はない」といえるでしょう。
なかなかあいまいな答えですね💦
そうとしか答えられないのも事実なのですが…。
また、10年で販売できる不動産は30年でも販売できるため、10年で売却するという最小のパターンから戦略を立てて運用していくことが大切です🤔
これらを踏まえておすすめパターンは、キャピタルゲインを得ながら、それを原資にさらに不動産を買って返済していくことを繰り返す方法🏠
ただし、不動産投資はなかなか難しい方法でもあります。
しっかりとした知識がないと大損してしまう可能性があるのはもちろん、そもそもスタートにも立てない場合も…💦
ここまで不動産投資についてお話しをしてきましたが、あなたに合った投資方法が不動産投資だけとは限りませんよね？
もし、不動産投資も含めて投資に興味があるという人、将来的な相談がしたいという人は、ぜひセミナーに参加してください✨
投資をはじめたいと思っても知識がなければ大変なことになってしまいますよ💦
